review jurnal baru

TOPIK:ANALISA PEMBIAYAAN

PERILAKU PEMBIAYAAN DALAM INDUSTRI PROPERTI

Gantiah Wuryandani

Martinus Jony Hermanto

Reska Prasetya

 

Latar belakang masalah

 

Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional, industri properti pada umumnya juga mengalami peningkatan yang searah. Meningkatnya aktivitas pada industri properti dapat dijadikan petunjuk mulai membaiknya atau bangkitnya kembali kegiatan ekonomi. Dengan kata lain, kegiatan di bidang properti dapat dijadikan indikator seberapa aktifnya kegiatan ekonomi secara umum yang sedang berlangsung. Namun demikian, perkembangan industri properti perlu dicermati secara hati-hati karena dapat memberikan dampak pada dua sisi yang berbeda. Di satu sisi, industri properti dapat menjadi pendorong bagi kegiatan ekonomi karena meningkatnya kegiatan di bidang properti akan mendorong naiknya berbagai kegiatan di sektor-sektor lain yang terkait.

Namun di sisi lain, perkembangan industri properti yang berlebihan dapat menimbulkan dampak negatif bagi perekonomian. Meningkatnya industri properti yang tidak terkendali sehingga jauh melampaui kebutuhan (over supply) dapat berdampak pada terganggunya perekonomian nasional. Gangguan tersebut khususnya bila terjadi penurunan harga di sektor properti secara drastis dengan terjadinya buble burst. Kondisi ini akan mempengaruhi kondisi keuangan perbankan melalui dua aspek yaitu terganggunya likuiditas dan nilai jaminan bank serta kinerja debitur di bidang properti. Dalam hal pangsa kredit properti perbankan cukup tinggi dipastikan akan terjadi vulnerabilitas secara langsung pada kondisi perbankan. Sementara itu kesulitan likuiditas dan penurunan nilai jaminan akan mengurangi kemampuan bank untuk mengatasi kredit macet yang akan timbul.

 

Tujuan penelitian

Penelitian ini untuk mengetahui perilaku pembiayaan dalam industri properti dengan garis besar harapan pemahaman sebagai berikut:

1. Mengetahui perilaku pembiayaan dari para pelaku di sektor properti (pengembang,

konsumen dan perbankan).

2. Memahami determinan pokok dan strategis yang mempengaruhi keputusan dalam

supply maupun demand serta infrastruktur pembiayaannya.

 

Rumusan masalah

Penelitian ini untuk mengetahui apakah setelah pasca krisis pembiayaan terhadap industri properti mengalami perubahan atau tidak ?

 

Metodologi

Variabel : data di ambil 3 kelompok besar

Data    : pengambilan data dilakukan secara primer melalui wawancara langsung 830 responden      dan   kuesioner.Cakupan kuesioner meliputi aspek-aspek yang menyangkut pembiayaan dan sumbernya termasuk proporsi pembiayaannya.


Hasil

Perkembangan ekonomi yang meningkat setelah periode krisis, disertai kondisi politik dan keamanan yang semakin membaik merupakan kondisi yang kondusif bagi perkembangan industri properti. Membaiknya kondisi ekonomi tersebut tercermin pula dari indikator makro ekonomi seperti inflasi dan suku bunga yang lebih rendah serta nilai tukar yang relatif lebih stabil dibandingkan pada periode krisis tahun 1998. Pertumbuhan ekonomi juga mengalami perkembangan yang terus meningkat setelah pada tahun 1998 mengalami pertumbuhan negatif secara mendalam. Namun demikian diakui bahwa pertumbuhan ekonomi tersebut relatif masih lamban dan proses pemulihan (recovery) ekonomi Indonesia sejak krisis 7 tahun yang lalu masih belum normal kembali sebagaimana periode pra-krisis. Bila dibandingkan dengan negara tetangga lainnya, proses pemulihan ekonomi di Indonesia masih tertinggal. Secara sektoral, pertumbuhan ekonomi di sektor properti (bangunan) meningkat cukup baik mencapai rata-rata pertumbuhan tahunan (year on year) sekitar 8.17% di tahun 2004 dan menurun cukup signifikan menjadi sekitar 6.31% di triwulan III tahun 2005. Bangkitnya kembali industri properti setelah mengalami kejatuhan yang dalam di tahun 1998, dimulai sejak tahun 2000 dengan tingkat pertumbuhan yang signifikan dan mengalami perkembangan yang sangat pesat sampai saat ini. Perkembangan dalam industri property ini juga dapat dilihat dari meningkatnya nilai kapitalisasi pada bisnis property. Kapitalisasi properti nasional secara umum masih mengalami peningkatan dengan pertumbuhan tertinggi terjadi pada tahun 2004. Periode pasca krisis, sampai dengan tahun 2005 (perkiraan) total kapitalisasi properti diperkirakan akan mencapai sekitar Rp.241.154 miliar. Berdasarkan data ini, perkembangan yang signifikan khususnya terjadi pada segmen shopping mall (pusat perbelanjaan) yang mengalami peningkatan kapitalisasi sangat cepat khususnya sejak tahun 2003, namun di tahun 2005 ini diperkirakan akan mengalami perlambatan. Kendati secara nilai kapitalisasi segmen ini sangat tinggi, namun secara unit relatif jauh lebih rendah dibandingkan segmen property lainnya. Meningkatnya pusat perbelanjaan tersebut terutama didorong pula oleh ekspansi besar-besaran dari hypermarket di sejumlah kota besar di Indonesia.

 

Kesimpulan

Berdasarkan hasil survei tersebut diperoleh informasi berikut

  • Sebagian besar proyek properti masih berada di wilayah Jabodetabek dengan pangsa tertinggi ada pada segmen perumahan >70 m2, sedangkan proyek di Jawa, Sumatera dan Kawasan Timur Indonesia relatif berimbang dalam dominasi perumahan < 70 m2 dan > 70 m2.
  • Pembelian produk properti oleh konsumen dilakukan berimbang baik secara post selling maupun pre-selling, kecuali di tahun 2004 dimana gap post-selling cukup signifikan lebih tinggi dari pre-selling. Adapun jangka waktu indent dalam pre-selling berkisar 6-9 bulan. Alokasi kredit properti perbankan sebagian besar pada kredit konsumsi dalam rupiah dengan pangsa mencapai sekitar 60%, diikuti oleh kredit modal kerja dan kredit investasi dengan pangsa masing-masing mencapai 20%. Penyebaran kredit property perbankan secara nasional relatif sudah mulai merata di seluruh wilayah nasional.

 

Saran

Perlu adanya kerjasama diantara pengembang yang mampu menciptakan situasi win-win solution yang bersifat sinergi dapat merupakan salah satu solusi untuk mampu menciptakan industry properti yang lebih efisien dan mampu memenuhi kebutuhan konsumen dan menjangkau daya beli masyarakat.

 

 

 

 

PELAKSANAAN PEMBIAYAAN PROYEK DENGAN PRINSIP

MUSYARAKAH PADA PERBANKAN SYARIAH

DI NUSA TENGGARA BARAT

SAHRUDDIN, SH

Latar belakang masalah

Krisis ekonomi yang melanda Indonesia sejak bulan Juli 1997 dan dirasakan dampaknya sampai sekarang, mendorong para penentu kebijakan dibidang ekonomi mengeluarkan kebijakan ekonomi untuk pemulihan ekonomi nasional. Salah satu kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah sebagai terapi untuk memulihkan kembali ekonomi nasional adalah dengan dikeluarkan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998, tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992, tentang Perbankan, yang disahkan pada tanggal 10 Nopember 1998 dan dicatat dalam Lembaran Negara Nomor 182 Tahun 1998. Bank syariah dengan sistem bagi untung dan rugi (profit and loss sharing) memiliki konsep yang sangat tepat di tengah kondisi ketidakadilan yang dialami oleh masyarakat. Konsep kebersamaan dalam menghadapi risiko dan memperoleh keuntungan, serta adanya keadilan dalam berusaha menjadi suatu potensi yang sangat strategis bagi perkembangan bank syariah di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh sebagian besar atau mayoritas penduduk Indonesia adalah beragama Islam (Muslim), tantangan ini sekaligus menjadi prospek yang cukup cerah untuk pengembangan bank syariah di masyarakat. Di samping itu bank syariah dengan sistem bagi basil (profit and loss sharing) lebih mengutamakan stabilitas di atas rentabilitas, sedangkan bank konvensional dengan sistem bunga mempunyai kelemahan utama yaitu memiliki sifat inflatoir dan cenderung diskriminatif.

Tujuan Penelitian

Adapun tujuan peneltian ini adalah :

1.   Menganalisa dan menjelaskan pelaksanaan pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat.

2. Menganalisa dan menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi rendahnya pelaksanaan pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat.

3. Menganalisa dan menjelaskan upaya-upaya yang dijadikan solusi untuk meningkatkan pelaksanaan pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat.

Rumusan masalah

Berdasarkan batasan objek kajian seperti dijelaskan di atas, maka dalam penelitian ini, permasalahannya dapat dirumuskan sebagai berikut :

1. Bagiamanakah pelaksanaan pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah

pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat ?

Metodologi

Variabel : data diambil dari beberapa variable seperti bank-bank syariah di provinsi NTT

Data : pengambilan data dengan data sekunder dan data primer yang dilakukan dengan    pendekatan metode empiris.

Hasil

Pelaksanaan Akad Pembiayaan Proyek Musyarakah Pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat. Uraian hasil penelitian tentang pelaksanaan akad pembiayaan proyek musyarakah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat, mencakup produk Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram, tahapan-tahapan dalam memasarkan produk pembiayaan proyek musyarakah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram dan hubungan hukum yang timbul dari akad pembiayaan proyek musyarakah pada Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa tenggara barat.

Konsep kebersamaan dalam menghadapi risiko dan memperoleh keuntungan, serta adanya keadilan dalam berusaha menjadi suatu potensi yang sangat strategis bagi perkembangan bank syariah di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh sebagian besar atau mayoritas penduduk Indonesia adalah beragama Islam (Muslim), tantangan ini sekaligus menjadi prospek yang cukup cerah untuk pengembangan bank syariah di masyarakat. Di samping itu bank syariah dengan sistem bagi basil (profit and loss sharing) lebih mengutamakan stabilitas di atas rentabilitas, sedangkan bank konvensional dengan sistem bunga mempunyai kelemahan utama yaitu memiliki sifat inflatoir dan cenderung diskriminatif.

 

Kesimpulan

Bertolak dari perumusan masalah dan uraian hasil penelitian dan analisis yang dikemukakan pada bab-bab sebelumnya, maka dalam tulisan tesis ini dapat ditarik beberapa simpulan, sebagai berikut :

1. Pelaksanaan pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah di Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram Nusa Tenggara Barat, penggunaannya oleh masyarakat masih rendah bila dibandingkan dengan pembiayaan lain seperti qardh, murabahah, dan mudharabah.

2. Masih rendahnya pelaksanaan pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah di Bank Syariah Mandiri Cabang Mataram, dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor, yaitu :

a. Sulit mencari dan mendapatkan nasabah (mudharib) yang jujur,

berkarakter baik dan berintegritas tinggi, dan pekerja keras;

b. Tingginya resiko yang harus ditanggung oleh pihak bank; dan

c. Kesulitan Likuiditas.

Saran

Menilik pada hasil penelitiaan dan analisa serta simpulan seperti sijelaskan di atas, maka dalam penelitian tesis ini disarankan, sebagai berikut :

Pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah merupakan pembiayaan terbaik dalam bank syariah, adalah sebagai medote pembiayaan yang didasarkan pada keikutsertaan bank bersama-sama dengan nasabah untuk suatu proyek tertentu dalam menghasilkan laba atau rugi.

Perlu dilakukan sosialisasi kepada masyarakat atas keberadaan Bank Syariah Mandiri atau bank syariah umumnya yang mengimplementasikan produk pembiayaan proyek dengan prinsip musyarakah yang didukung oleh sumber daya manusia (SDM) yang profisional.

 

Risiko Akad dalam

Pembiayaan Murabahah pada BMT

di Yogyakarta

(dari Teori ke Terapan)

Oleh: Asmi Nur Siwi Kusmiyati

 

Latar  Belakang Masalah

Dikeluarkannya Fatwa Bunga Bank Haram dari MUI Tahun 2003 menyebabkan banyak bank yang menjalankan prinsip syariah. Seiring dengan hal tersebut di atas, Lembaga Keuangan Syariah yang ruang lingkupnya mikro yaitu Baitul Maal wal Tamwil (BMT) juga semakin menunjukkan eksistensinya. Seperti halnya bank syariah, kegiatan BMT adalah melakukan penghimpunan (prinsip wadiah dan mudharabah) dan penyaluran dana (prinsip bagi hasil, jual beli dan ijarah) kepada masyarakat. Penyaluran dana dengan prinsip jual beli dilakukan dengan akad murabahah, salam, ataupun istishna. Penyaluran dana dengan prinsip jual beli yang paling dominan adalah murabahah. Berdasarkan data statistik perbankan syariah Direktorat Perbankan Syariah Bank Indonesia pada awal tahun 2004, jual beli murabahah menunjukkan posisi lebih dari 50%. Menurut Choudury, dominannya pembiayaan murabahah terjadi karena pembiayaan ini cenderung memiliki risiko yang lebih kecil dan lebih mengamankan bagi shareholder. Pendapat yang dikemukakan Choudury di atas secara implisit menunjukkan bahwa walaupun pembiayaan murabahah begitu mendominasi praktek pembiayaan perbankan syariah, namun tetap ada risiko-risiko yang menyertainya. Adanya risiko pada pembiayaan murabahah inilah yang menimbulkan keingintahuan peneliti mengkaji lebih dalam tentang praktek pembiayaan murabahah yang selama ini begitu dominan pada perbankan syari’ah.

 

Tujuan Penelitian

A. Mengetahui praktek pembiayaan murabahah pada BMT di Yogyakarta.

B. Mengetahui risiko-risiko yang terkait dengan pembiayaan murabahah pada BMT di Yogyakarta.

C. Mengetahui bagaimana cara BMT di Yogyakarta dalam mengelola risiko yang terkait dengan pembiayaan murabahah.

D. Mengetahui bagaimana perspektif syariah terhadap praktek pembiayaan murabahah pada BMT di Yogyakarta.

 

Rumusan Masalah

Penilitian ini untuk mengetahui bagaimana Apakah Risiko Akad dalam

Pembiayaan Murabahah akan berpengaruh kepada BMT ?

Metodelogi Penelitian

A. Jenis Penelitian dan Pendekatan

Penelitian yang dilakukan ini adalah penelitian lapangan dengan menggunakan desain kualitatif. Objek yang menjadi sasaran penelitian adalah risiko akad dalam pembiayaan murabahah secara konsep dan aplikasi pada BMT-BMT di Yogyakarta. Penelitian ini menggunakan pendekatan deskripti fanalitis untuk mengetahui landasan konseptual dan aplikatif risiko akad dalam murabahah pada BMT-BMT di Yogyakarta.

B. Teknik Pengumpulan Data

Dalam penelitian ini pengumpulan datanya menggunakan teknik dokumentasi dan wawancara.

C. Populasi dan Sampel

Dalam penelitian ini populasinya adalah BMT-BMT yang tergabung dalam suatu kesatuan PUSKOPSYAH “BMT MITRA NUGRAHA” DIY yang terdiri dari 89 BMT anggota. Pengambilan sampel dilakukan dengan cara purposive random sampling (pengambilan sampel secara acak dan dengan pertimbangan), yaitu dari 89 BMT yang ada diambil secara proporsional berdasarkan aset yang dikelola oleh masingmasing BMT. Aset dari setiap BMT dikelompokkan dalam tiga kategori, yaitu besar (asetnya lebih dari satu milyar rupiah ) terdapat 22 BMT ; sedang (asetnya antara 500juta sampai dengan satu milyar rupiah) terdapat 16 BMT ; dan kecil (asetnya kurang dari 500juta rupiah) terdapat 51 BMT.10 Dari ketiga kategori ini diambil sampel secara acak (masing-masing kategori satu sampel).

 

Hasil

A. Prosedur Pengajuan Pembiayaan Murabahah

Bahwa untuk mengajukan pembiayaan di BMT Dana Insani dan BMT Amratani Sejahtera, syaratnya adalah telah menjadi anggota (memiliki rekening simpanan), sedangkan di BMT BIF Nitikan, pengajuan pembiayaan dapat dilakukan oleh anggota atau calon anggota. BMT Dana Insani dan BMT Amratani Sejahtera melakukan analisis kelayakan dengan metode 5C. Sedangkan BMT BIF Nitikan analisa kelayakannya tidak hanya menggunakan 5C tetapi juga 4P.

Ketiga BMT mensyaratkan adanya agunan berupa surat berharga. Namun di BMT Dana Insani agunannya juga dapat berupa barang tunjukan atau kelayakan usaha. Sedangkan pada BMT Amratani Sejahtera agunannya juga bukan hanya berupa surat berharga tetapi dapat berbentuk kelayakan usaha.

B. Penentuan Jenis Akad

Penentuan jenis akad pembiayaan murabahah pada ke tiga BMT dilakukan dengan terlebih dahulu menanyakan tentang tujuan penggunaan dana tersebut. Jika anggota mengajukan pembiayaan untuk membeli barang maka dapat menggunakan akad murabahah.

C. Penentuan Jangka Waktu

Penentuan jangka waktu pembiayaan murabahah pada ke tiga BMT dilakukan berdasarkan kesepakatan dengan anggota. Akan tetapi, pada BMT Amratani Sejahtera dan BMT BIF Nitikan terdapat batas jangka waktu maksimal yaitu selama satu tahun.

D. Penentuan Margin

Penentuan margin pembiayaan murabahah di BMT Dana Insani selama ini masih berpatokan pada besarnya biaya operasional (minimal sebesar 2% dari jumlah pembiayaan). Setelah pihak BMT menentukan besarnya margin pembiayaan murabahah, anggota masih bisa menawarnya sehingga margin yang ditetapkan merupakan hasil kesepakatan kedua belah pihak. 12 Penentuan margin pembiayaan murabahah di BMT Amratani Sejahtera dihitung dengan menggunakan rumus : 13 Mp = (A-Um) x G/ 1 jt x T di mana A = harga barang, G = proyeksi pendapatan BMT / bulan (margin yang diharapkan BMT 20.000,- s/d 25.000 / 1 juta), T = jangka waktu, Mp =

margin / mark up pembiayaan, dan Um = uang muka / urbun. Sedangkan pada BMT BIF Nitikan, penentuan margin pembiayaan murabahah dilakukan dengan menghitung biaya-biaya yang terkandung dari asset yang dimiliki BMT. Rumus yang digunakan : Biaya operasional/Asset x 100% Pihak BMT BIF Nitikan menentukan besarnya margin berkisar antara 2,5-3%. Margin yang ditentukan oleh BMT masih bisa ditawar oleh anggota sehingga margin yang ditetapkan merupakan kesepakatan kedua belah pihak.

E. Risiko Pembiayaan Murabahah yang Pernah Dihadapi

Pada BMT Dana Insani dan BMT BIF Nitikan sering menghadapi risiko penyalahgunaan dana. Sedangkan pada BMT Amratani, risiko yang sering dihadapi adalah jika tidak dapat membelikan barang yang dibutuhkan oleh anggota sehingga harus mewakilkan kepada anggota tersebut untuk membeli barangnya sendiri.

F. Monitoring Risiko

Kegiatan dalam rangka monitoring risiko pada BMT dilakukan dengan

cara sebagai berikut :

1. Pada BMT Dana Insani dan BMT Amratani Sejahtera ada pemantauan terhadap rekening anggota sedangkan pada BMT BIF Nitikan tidak ada pemantauan terhadap rekening anggota;

2. pemantauan pelunasan angsuran dilakukan oleh ketiga BMT;

3. ketiga BMT melakukan kunjungan ke tempat anggota, namun pada BMT Amratani Sejahtera kunjungan tersebut hanya dilakukan pada awal proses pembiayaan sedangkan pada BMT Dana Insani dan BIF Nitikan kunjungan tidak hanya di awal pembiayaan tetapi juga secara berkala.

G. Mengelola Risiko Murabahah

Untuk mengelola risiko yang terkait dengan barang, BMT Dana Insani dan BMT BIF Nitikan mewakilkan kepada anggota untuk membeli barangnya sendiri. Sementara itu, BMT Amratani Sejahtera akan memberikan diskon (mengurangimargin) kepada anggota supaya anggota tetap jadi membeli barang tersebut. Untuk mengelola risiko yang terkait dengan pembayaran, ketiga BMT.

H. Mengatasi Pembiayaan Bermasalah

BMT Dana Insani akan mengatasi pembiayaan bermasalah dengan melakukan penagihan secara efektif dan rutin, maksudnya adalah terencana dan terjadwal sampai habis jangka waktu pembiayaannya. Selain itu, petugas BMT juga akan melakukan kontrol atau pengawasan, pengecekan dan penanganan yang lebih intensif bagi pembiayaan yang bermasalah tersebut. Jika sampai habis jangka waktunya namun anggota belum melunasi pembayaran maka pihak BMT akan memberikan surat peringatan sebanyak tiga kali. Pada surat ketiga, intinya adalah menanyakan kesanggupan anggota untuk menyelesaikan angsurannya. Jika anggota menyatakan tidak sanggup untuk membayar maka barang jaminan akan dilelang.

Kesimpulan

Berdasarkan pembahasan pada bab sebelumnya, penelitian ini dapat

disimpulkan sebagai berikut :

A. Praktek pembiayaan murabahah pada BMT digunakan untuk pembelian

barang konsumsi maupun barang dagangan (pembiayaan tambah modal) yang

pembayarannya dapat dilakukan secara tangguh (jatuh tempo / angsuran).

B. Risiko yang pernah dialami ke tiga BMT dalam pelaksanaan pembiayaan

murabahah adalah :

1. BMT Dana insani dan BMT BIF Nitikan mengalami risiko

penyalahgunaan dana oleh anggota, sedangkan BMT Amratani Sejahtera

mengalami risiko tidak dapat membelikan barang yang dibutuhkan

anggota.

2. BMT Dana Insani dan BMT BIF Nitikan belum pernah mengalami risiko

yang terkait dengan obyek yaitu karena pembelian barang diwakilkan

kepada anggota. Sedangkan pada BMT Amratani Sejahtera, tidak

dapat membelikan barang yang dibutuhkan anggota jika barangnya

anggota.

Saran

  • Pembelian obyek murabahah sebaiknya dilakukan oleh pihak BMT, namun apabila pembelian diwakilkan kepada anggota maka harus ada klausul wakalah dan akad murabahah baru dilakukan setelah barang tersebut menjadi milik pihak BMT.
  • Risiko-risiko yang terkait dengan murabahah seharusnya diantisipasi lebih awal walaupun selama ini BMT belum pernah mengalaminya.

 

 

One thought on “review jurnal baru

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s